Rücktritt von Immobiliengeschäften

Häufig unterzeichnen Wohnungssuchende bei einem Makler ein Kaufanbot für eine Wohnung und glauben, sie könnten ohnedies problemlos zurücktreten.

Solche Erwartungen stellen sich in vielen Fällen als falsch heraus. Denn Rücktrittsrechte sind die Ausnahme, nicht die Regel.

Wann ist ein Rücktritt möglich?

1. Vertragliche Vereinbarung

Im Kaufanbot/Vertrag Rücktrittsrecht vereinbaren

Es ist aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen nicht so einfach, von einem Vertrag zurückzutreten. Daher bietet es sich an, für einen solchen Fall selbst Vorsorge zu treffen.

Sie können – falls der Verkäufer zustimmt - ein unentgeltliches Rücktrittsrecht im Kaufanbot oder Kaufvertrag vereinbaren.

Eine weitere Möglichkeit stellen „aufschiebende Bedingungen“ dar, bei deren Nicht-Eintreffen Sie vom Kaufanbot oder Kaufvertrag zurücktreten können, bzw. der Vertrag erst gar nicht zustande kommt. Das könnte beispielsweise ein Finanzierungsvorbehalt sein.

D.h. der Vertragsabschluss findet in diesem Fall nur dann statt, wenn Sie von Ihrer Bank tatsächlich den Kredit in der benötigten Höhe, zum gewünschten Zinssatz etc. erhalten.

Neben diesen frei vereinbarten Rücktrittsmöglichkeiten, existieren auch gesetzlich vorgeschriebene Rücktrittsrechte. Sie sind im Konsumentenschutzgesetz und im ABGB erfasst.

2. Kaufanbot am Tag der Erstbesichtigung (§ 30a KSchG)

Das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) gilt grundsätzlich nur für Geschäfte zwischen Unternehmen und Verbrauchern. Die Bestimmung über den Rücktritt von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) gilt hier jedoch ausnahmsweise auch bei Verträgen zwischen Verbrauchern.

Man kann daher, bei Vorliegen der Voraussetzungen, auch bei privaten Immobilienkäufen und Mietverträgen zurücktreten.

Dabei müssen alle drei Voraussetzungen erfüllt sein:

Der Käufer muss seine Vertragserklärung (Anbot oder Abschluss des Kaufvertrages) am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben haben.
Es handelt sich um den Kauf einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstück, das zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist.
Das Objekt muss dazu bestimmt sein, vom Käufer selbst oder von einem nahen Angehörigen als Hauptwohnsitz bewohnt zu werden.

Kein Rücktrittsrecht haben Sie

wenn Sie erst einen Tag nach der Besichtigung (oder noch später) das Anbot oder den Vertrag unterzeichnen
sowie bei Geschäftsräumlichkeiten, Büros und Ferienwohnungen
beim Kauf einer Eigentumswohnung, die an einen Fremden vermietet werden soll.

Die schriftliche Rücktrittserklärung müssen Sie binnen einer Woche absenden. Einschreiben ist unbedingt zu empfehlen.

Während der Rücktrittsfrist dürfen keine Anzahlungen verlangt werden. Die einwöchige Rücktrittsfrist beginnt erst zu laufen, wenn Sie eine Kopie Ihrer Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über Ihr Rücktrittsrecht erhalten haben.

Die Rücktrittsfrist endet aber jedenfalls einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

3. Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung (§ 3a KSchG)

Wurde dem Käufer vom Verkäufer

ein Kredit in Aussicht gestellt,
eine öffentliche Förderung oder
steuerrechtliche Vorteile versprochen oder
z.B. eine bestandsfreie Übergabe der Wohnung zugesagt,

so kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn diese Umstände nicht oder nur in wesentlich geringerem Ausmaß eintreffen.

Der Käufer darf aber den Nichteintritt dieser Umstände nicht selbst veranlasst haben.

Die Frist für den schriftlichen Rücktritt beträgt eine Woche ab dem Zeitpunkt, zu dem für den Käufer klar ist, dass die Bedingung nicht erfüllt werden kann und er eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat.

Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens ein Monat nach Vertragserfüllung durch beide Parteien.

4. Rücktritt des Vertrags wegen Verzug (§§ 918 ff ABGB)

Ist einer der Vertragspartner mit seiner Leistung in Verzug geraten, so kann der andere vom Vertrag zurücktreten. Dies gilt auch für Verträge zwischen Privatpersonen.

Unter „in Verzug geraten“ versteht man, dass ein vorher vereinbarter Termin nicht eingehalten werden kann. Der Verkäufer könnte beispielsweise mit der Übergabe der Wohnung in Verzug geraten.

Der Käufer kann nun entweder eine verspätete Übergabe in Kauf nehmen und eventuell bei Verschulden des Verkäufers Schadenersatz geltend machen.

Oder der Käufer erklärt schriftlich seinen Rücktritt. Dabei muss er allerdings dem Verkäufer gleichzeitig eine angemessene Nachfrist setzen, in welcher dieser seine Leistung noch erbringen könnte.

5. Der Verkäufer stimmt freiwillig einem Rücktritt zu

In diesem Fall sind Sie auf das Entgegenkommen des Verkäufers angewiesen. Wenn dieser z.B. mehrere Interessenten an der Stange hat, wird er eher zu diesem Schritt bereit sein.

TIPP

Informieren Sie sich vor Anbotslegung möglichst umfassend über die Wohnung und die Liegenschaft. Lassen Sie sich nicht vorschnell zu einem Kaufabschluss drängen, bevor Sie nicht alle Vertragsinhalte gelesen und verstanden haben!