Die Mietzinshöhe

Die Bezahlung der monatlichen Miete ist die größte Verpflichtung, die einem Mieter aus einem Mietvertrag erwächst. Dementsprechend groß ist auch das Interesse der Mieter zu wissen, ob das, was der Vermieter von Ihnen verlangt, von der Höhe her rechtmäßig ist. In manchen Fällen hat der Gesetzgeber die Mietzinshöhe begrenzt, in anderen Fällen kann die Miete frei vereinbart werden, sodass der Mieter einiges über seine Wohnung wissen muss, um feststellen zu können, ob er überhaupt in einen gesetzlich geregelten Mietzins fällt. Als erstes muss geklärt werden, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) auf die konkrete Wohnung anwendbar ist. 

Teilanwendungsbereich des MRG und Vollausnahmen vom MRG

Diesen Wohnungen ist gemeinsam, dass bei ihnen der Mietzins vertraglich frei vereinbart werden darf. Der Vertrag kann entweder eine Pauschalmiete regeln, bei der in einem Gesamtbetrag neben der Kaltmiete auch die Betriebskosten und eventuell auch die Heizkosten inkludiert sind. Es kann aber auch geregelt sein, dass nur die Kaltmiete betragsmäßig fixiert wird und der Rest nach den tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet wird. Mietzinserhöhungen sind auf die Weise zulässig, die der Vertrag vorsieht. In der Praxis wird der Mietzins zumeist an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Vollanwendungsbereich des MRG

Wohnungen im Vollanwendungsbereich unterliegen grundsätzlich einem gesetzlich geregelten Mietzins. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, bei denen der Mietzins frei vereinbart werden kann. Das ist der Fall bei

• Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden und bei denen die Wohnbauförderung bereits vollständig zurück bezahlt wurde
• Wohnungen in Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen
• Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Wohnfläche von mehr als 130 m²

Um die Sache noch weiter zu verkomplizieren, gibt es auch noch eine Ausnahme von der Ausnahme.  Gebäude, die im zweiten Weltkrieg schwer beschädigt oder zerstört wurden, wurden häufig mit besonderen Fördermitteln für den Wiederaufbau wieder errichtet. Diese besonderen Förderungen bewirken, dass das Gebäude selbst nach Rückzahlung der Fördermittel weiterhin gesetzlichen Mietzinsgrenzen unterliegt.

Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich fallen und keine der genannten Ausnahmen darstellen, haben eine gesetzlich geregelte Kaltmiete. Betriebskosten und Heizkosten dürfen immer in der tatsächlich anfallenden Höhe zusätzlich verrechnet werden.

Mietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden, unterliegen der Kategoriemiete. Österreichweit beträgt hier die Höchstmiete pro m² Wohnfläche für Kategorie A € 3,60, für Kategorie B € 2,70, für die Kategorien C und D brauchbar € 1,80 und für Kategorie D unbrauchbar € 0,90. Die Kategoriemiete wird per Verordnung vom Justizminister immer dann erhöht, wenn der Verbrauchpreisindex seit der letzten Erhöhung um mindestens 5% gestiegen ist.

Mietverträge mit einem Abschlussdatum ab dem 1.3.1994 unterliegen der Richtwertmiete, die gegenüber der Kategoriemiete einige gravierende Nachteile enthält. Der Richtwert ist höher als die Kategoriemiete und für jedes Bundesland wird ein eigener Richtwert veröffentlicht. Darüber hinaus ist der Richtwert keine gesetzliche Höchstgrenze, sondern eben nur ein Richtwert, wo für jede Wohnung individuell aufwertende und abwertende Faktoren berücksichtigt werden dürfen. Das System dieser Faktoren ist äußerst komplex und für die Mieter ohne fachliche Unterstützung praktisch unüberprüfbar. Der einzige wirklich völlig klare Faktor ist der Abschlag von 25% für befristete Mietverträge.

Der Richtwert wird alle 2 Jahre per Verordnung durch den Justizminister mit Wirkung zum 1. April inflationsangepasst. Der aktuelle Richtwert für Niederösterreich, der seit dem 1.4.2019 gilt, beträgt € 5,96/m² für Kategorie A. Für niedrigere Kategorien sind entsprechende Abschläge zu machen. Für Kategorie B sind 25% üblich, für Kategorie C 50%. Für Kategorie D gelten auch für Vermietungen nach dem 1.1.1994 die Werte der Kategoriemiete.

Aufgrund der Coronakrise wurde die mit April 2021 fällige Erhöhung der Richtwertmieten ausgesetzt. Die Anpassung soll nun erst in einem Jahr (nämlich mit April 2022) stattfinden.

Wenn die Mietzinsreserven nicht ausreichen, um eine Reparatur durchzuführen, dürfen die gesetzlichen Mietzinsgrenzen für einen Zeitraum von maximal 10 Jahren überschritten werden. Voraussetzung dafür ist entweder eine Vereinbarung des Vermieters mit sämtlichen Mietern oder in Ermangelung eines solchen ein Gerichtsbeschluss.

Mietzinsvereinbarungen über den gesetzlichen Höchstgrenzen sind hinsichtlich des überschießenden Teiles unwirksam und können bezirksgerichtlich überprüft werden. Die Frist hierzu beträgt bei unbefristeten Verträgen drei Jahre ab Vertragsabschluss. Befristete Verträge können auch noch 6 Monate nach ihrer Beendigung bzw. Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag gerichtlich überprüft werden, selbst wenn die Vertragslaufzeit mehr als 3 Jahre betragen hat.

Genossenschaftswohnungen

Bei Genossenschaften gibt es keine Mietzinsgrenzen mit einem starren Wert, aber dennoch eine Mietzinsbegrenzung, da Genossenschaften als gemeinnützige Bauträger lediglich kostendeckend vermieten.

So lange Genossenschaftsbauten noch fremdfinanziert sind (die Darlehen also noch nicht vollständig zurück bezahlt wurden), setzt sich die Miete aus drei Komponenten zusammen:

• Annuitäten (das sind die Darlehensrückzahlungen in der tatsächlich anfallenden Höhe)
• Betriebskosten in der tatsächlichen Höhe
• Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (das sind die Reserven für Reparaturen) innerhalb gesetzlich geregelter Höchstgrenzen

Sind Genossenschaftsbauten erst einmal ausfinanziert, werden die ehemaligen Annuitäten und der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu einer kostendeckenden Miete zusammengefasst. Diese ist definiert als 70% vom Richtwert für Wohnungen der Kategorie A für das Burgenland und beträgt aktuell € 3,44/m². Etwas komplizierter ist die Situation, wenn die Darlehen auf Grund unterschiedlicher Laufzeiten erst teilweise zurück bezahlt sind, da es hier dazu kommen könnte, dass Annuitäten und der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag in Summe weniger als die kostendeckende Miete ergeben würde. Für diesen Fall enthalten die Nutzungsverträge über Genossenschaftswohnungen meist gesonderte Regelungen, wie in diesem Zeitraum die Miete gebildet wird.