Ablöse und Investitionskostenersatz

Wer eine neue Hauptmietwohnung bezieht oder seine alte Wohnung aufgibt, ist manchmal mit der Frage bezüglich einer Ablöse oder eines Investitionskostenersatzes konfrontiert. Mit dem Begriff „Ablöse“ wird häufig nur die verbotene Ablöse in Verbindung gebracht, d.h. eine Zahlung, die ohne einen Gegenwert zu bieten, vom neuen Mieter verlangt wird. Doch gibt es noch weitere - erlaubte - Formen der Ablöse, bzw. des Investitionskostenersatzes, bei denen getätigte Investitionen vom Nachmieter oder vom Vermieter abgegolten werden können.

Was kann der Mieter verlangen?

Ein Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, darf unter bestimmten Voraussetzungen vom Nachmieter oder vom Vermieter eine Ablöse oder einen Investitionskostenersatz verlangen:

Investitionskostenersatz vom Vermieter

Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf einen Investitionskostenersatz gegenüber dem Vermieter für Investitionen, die

er in den letzten 20 Jahren getätigt hat und
die wesentliche Verbesserungen in der Wohnung bewirkt haben und
die über seine Mietdauer wirksam und von Nutzen sind.
Der Mieter hat ebenso einen Kostenersatz-Anspruch für Investitionen, die er beim Einzug in die Wohnung bereits dem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten hat.

Wesentliche Verbesserungen

Zu den wesentlichen Verbesserungen zählen beispielsweise der Einbau eines Bades, einer Heizung, elektrische Anlagen (neuer FI-Schalter, neue Leitungen, neue Steckdosen), seit Ende 2006 auch der Austausch eines schadhaften Warmwasser-Boilers oder einer Heiztherme. Ebenso ist die Zusammenlegung zweier Wohnungen in normaler Ausstattung ersatzfähig. Ein weiterer Kostenersatz steht dem Mieter für die gänzliche Erneuerung des Fußbodens zu. Damit ist gemeint, dass dabei auch der Estrich neu gemacht wurde. Sollte dagegen z.B. nur ein neuer Laminatboden verlegt worden sein, so besteht kein Anspruch auf Kostenersatz.

Höhe des Investitionskostenersatzes

Für die Ermittlung der Höhe des Investitionskostenersatzes gelten seit 1. März 1991 fixe prozentuelle Abschreibungssätze. Für die wichtigsten Investitionen (Heizung, Bad, WC, Fußboden, Elektrik) beträgt der Abschreibungszeitraum 10 Jahre, das bedeutet einen 10 prozentigen Wertverlust pro Jahr. Bei öffentlich geförderten Investitionen (z.B. Lärmschutzfenster) gilt die Laufzeit der Förderungsmaßnahme. Bei allen anderen wesentlichen Investitionen beträgt die Frist 20 Jahre, was einer 5 prozentigen Abschreibung pro Jahr entspricht.

Fristen zur Geltendmachung

Bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses müssen Sie dem Vermieter Ihre Ansprüche spätestens innerhalb von 14 Tagen schriftlich zur Kenntnis bringen. Dabei sind dem Vermieter auch alle Rechnungen vorzulegen.
Lösen Sie als Mieter das Mietverhältnis auf, so beginnt die 14-tägige Frist ab Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter zu laufen.

TIPP

Machen Sie am besten den Investitionskostenersatz gleich direkt im Kündigungsschreiben geltend anstatt ihn gesondert binnen 14 Tagen zu fordern. So versäumen Sie sicher keine Frist.

Nach Eintritt der Rechtskraft eines Räumungsurteils oder –vergleichs haben Sie maximal zwei Monate Zeit, Ihre Ansprüche schriftlich dem Vermieter zu übermitteln. Sollten Sie in diesem Fall die Wohnung früher zurückgeben, läuft die Frist spätestens mit der Zurückstellung ab.
Sind bei der Geltendmachung der Investitionen Formfehler unterlaufen (wurde z.B. auf die Vorlage der Rechnungen vergessen), so hat Ihnen der Vermieter eine Frist von mindestens 14 Tagen zu gewähren, in der Sie die Unterlagen nachbringen können.

Achtung

Zahlt der Vermieter den Investitionskostenersatz nicht, so kann der Mieter diesen nur dann einklagen, wenn:

er dem Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Zurückstellung der Wohnung einen Nachmieter namhaft machen kann, der bereit ist, den Kostenersatz zu zahlen.
oder sobald der Vermieter die Wohnung wieder vermietet oder sonst verwertet.

Ablöse vom Nachmieter

Für andere Anschaffungen wie z.B. Möbel, Küche, Fernseher, etc. können sich Mieter und Nachmieter auf eine Ablöse einigen. Zur Bestimmung der Höhe der Ablöse wird der Zeitwert herangezogen. Diese Bewertung könnte nur ein Sachverständiger exakt durchführen. Daher werden Vor- und Nachmieter den Wert nur ungefähr benennen können. Für neuere Möbel kann die Schätzung anhand einer jährlichen Abschreibung von 10 Prozent zu einem durchaus angemessenen Betrag führen. Je mehr man sich aber den 10 Jahren nähert, desto weniger könnte diese Berechnung zutreffen. Auch eine 15 Jahre alte Küche besitzt noch einen Restwert, der als Ablöse verlangt werden darf.

Achtung

Ablöseforderungen über dem Zeitwert oder ohne Gegenwert sind verbotene Ablösen und können vom Nachmieter innerhalb von 10 Jahren zurückgefordert werden.

Keine Ablöse trotz vorhandenem Zeitwert

Es kann eine Wohnungsausstattung im Zeitwert angesetzt sein und auch einen Gegenwert darstellen und trotzdem eine Ablöse ausschließen. Ein Beispiel wäre wieder der neu verlegte Laminat-Boden. Dieser ist schlichtweg nicht ablösefähig, weil er zur Grundausstattung einer Wohnung gehört.

Investitionen in die Reparatur/Erneuerung von Sachen, die zur Grundausstattung zählen und für die der Mieter erhaltungspflichtig ist, sind nicht ablösefähig, wenn dadurch kein Mehrwert geschaffen wird. In diesen Bereich fällt ziemlich viel: Wandfarbe, Bodenbeläge, Fliesen, Sockelleisten, Armaturen, Dichtungen... Das muss es alles geben, wenn der Mieter die Wohnung zurück gibt, sodass er dafür nichts extra verlangen darf. Anders ist das nur zu sehen, wenn eine echte Aufwertung erfolgt ist. Wird ein alter Teppich durch einen Marmorboden ersetzt oder besonders teure Fliesen verwendet, erfolgt schon eine Aufwertung, die grundsätzlich gegenüber dem Nachmieter ablösefähig ist.

Wenn keine Einigung zwischen Mieter und Nachmieter bezüglich der Höhe der (Möbel-)Ablöse zustande kommt, so ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen.

Was kann der Vermieter verlangen?

Der Vermieter darf dort, wo das Mietrechtsgesetz vollständig angewendet wird (Altbau und geförderter Neubau) keine Ablöse verlangen. Es besteht ein Ablöseverbot!

Investitionskostenersatz (seit 1997)

Hat der Vermieter einem Mieter jedoch dessen Investitionen abgegolten, dann ist es ihm erlaubt, einen Investitionskostenersatz vom nächsten Mieter zu verlangen. Auf die Berechnung des zulässigen Mietzinses darf allerdings diese Investition und die dadurch entstandene Hebung des Wohnungsstandards keinen Einfluss haben. D.h. der Vermieter muss den Mietzins so kalkulieren, als ob die Anhebung des Wohnungsstandards nicht erfolgt wäre.

Geltungsbereich

Die Regelungen zum Investitionskostenersatz und zur Ablöse gelten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau und geförderter Neubau) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (bei Genossenschaftswohnungen).

Im frei finanzierten Neubau und bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt grundsätzlich das, was man sich im Mietvertrag vereinbart.