Grund­buch und Grund­buch­an­träge

Wie das Grundbuch aufgebaut ist

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Einlagezahl“) bezeichnet, z.B. Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) bezeichnet.

Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Urkunden (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Darlehensvertrag, etc.), auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vorgenommen wurde.

Jede Grundbuchseinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Es besteht aus zwei Teilen: Im A-1-Blatt sind die Grundstücksnummer(n), die Benützungsart, die Fläche und die Liegenschaftsadresse angeführt. Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (z. B. das Recht des Zugangs zur Liegenschaft über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen im Grundbuchskörper durch Zu- oder Abschreibungen werden hier eingetragen.

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Dort ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigentümer, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigentumanteils im B-Blatt eingetragen. Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde.

Das C-Blatt (Lastenblatt)

Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belast-ungen (z. B. Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.). Die Belastungen sind den konkreten

Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Sie belasten den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und gehen mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.

Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten! Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze (oder überhaupt ganz) getilgt sein; es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das eingetragene Pfandrecht übersteigt (wenn es zu einem längeren Zahlungsverzug gekommen ist). Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: wer zuerst kommt, hat das stärkere Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle eingetragen ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.

Grundbuchseintragungen

Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (z.B. Kauf-vertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) erfolgen. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren geordneten Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Bezirksgericht öffentlich zugänglich ist.

Tagebuchzahlen/Urkundensammlung

Bei vielen Eintragungen im Grundbuch findet man eine sogenannte „Tagebuchzahl“ vorangestellt. Eine solche Zahl (z. B. 1099/2000) nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Mit dieser Zahl ist es leichter möglich, in der Urkundensammlung des Grundbuchsgerichts in die betreffende Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, etc.) Einsicht zu nehmen.

Steht etwa im Grundbuchsauszug beim Eigentümer der Liegenschaft die Zeile „1099/2000 Kaufvertrag 2000-02-30 Eigentumsrecht“, kann man den Kaufvertrag vom 30.2.2000, mit welchem dem jetzigen Eigentümer das Eigentumsrecht eingeräumt wurde, in der Urkundensammlung das Jahres 2000 unter der Tagebuchzahl 1099 finden und einsehen.

Es gibt drei Arten von Grundbuchseintragungen: Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung:

Einverleibung

Die Einverleibung dient dem unbedingten Rechtserwerb beziehungsweise Rechtsverlust. Einverleibt wird z.B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit, aber auch die Löschung eines Pfandrechtes oder einer Dienstbarkeit. Auch Wohnungseigentum wird durch Einverleibung (Eintragung im Eigentumsblatt) erworben. Ist auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, dann wird dies am Grundbuchauszug links oben mit dem Wort „Wohnungseigentum“ ersichtlich gemacht. Belastungen, die „einverleibt“ sind/ werden, müssen aber nicht unbedingt finanzielle Verpflichtungen sein.

Ein Veräußerungsverbot zugunsten der Landesregierung ist eine Bedingung für die Gewährung von Förderungsmitteln. Ein solches Veräußerungsverbot hat zur Folge, dass der Eigentümer nur mit Zustimmung der jeweiligen Förderungsstelle (des Bundeslandes) verkaufen kann. So soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen umgehend profitabel weiterverkauft werden.

Es gibt aber auch Veräußerungsverbote zugunsten von Privatpersonen. Solche werden etwa dann eingetragen, wenn Eltern eine Liegenschaft noch zu ihren Lebzeiten den Kindern schenken, sich selbst aber weiterhin ein Wohnrecht vorbehalten und sich entsprechend absichern wollen, dass die Kinder das Haus nicht vor dem Tod der Eltern weiterverkaufen.

Vormerkung

Die Vormerkung im Grundbuch dient dem bedingten Rechtserwerb oder -verlust. Eine Vormerkung ist etwa möglich, wenn die zur Eintragung notwendigen Urkunden etwa noch nicht den nötigen Erfordernissen entsprechen. Durch Vormerkung wahrt sich der Antragsteller seinen Rang. Mit der Vormerkung des Eigentumsrechts verhindert man etwa, dass bis zur endgültigen Einverleibung des Eigentumsrechts andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben, die dem Rechtserwerb entgegenstehen.

Kommt das Rechtsgeschäft dann nicht zustande oder wird es rückgängig gemacht, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden. Kommt es zustande und werden auch die Urkunden in der entsprechenden Form beigebracht, so erhält die Vormerkung durch „Rechtfertigung der Vormerkung“ die Wirkung einer Einverleibung.

Anmerkung

Die Anmerkung dient der Ersichtlichmachung bestimmter Umstände.

Grundbuchsauszug

Das Grundbuch – früher tatsächlich ein gebundenes Buch – wird von den Bezirksgerichten nunmehr elektronisch geführt. Jedermann kann sich bei jedem Bezirksgericht gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauzug ausdrucken lassen. Auch die Notare und Rechtsanwälte können mittlerweile per Computer direkt Grundbuchsauszüge abrufen.

Auf den ersten Blick sind viele Grundbuchsauszüge recht unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. In besonderem Maße gilt dies für Grundbuchsauszüge bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen, bei denen der EDV-Ausdruck über die ganze Liegenschaft oft mehrere Dutzend Seiten lang ist. Es ist allerdings möglich, gezielt nur nach bestimmten Anteilen (also einer konkreten Wohnung) abzufragen.

Neben dem EDV-Grundbuch besteht auch noch die Urkundensammlung. Jede Eintragung im Grundbuch muss auf Grund einer Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungs-eigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, etc.) erfolgen. In diese Urkunden kann man beim zuständigen Grundbuchsgericht Einsicht nehmen.