Wohnungskauf

Die Entscheidung eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist für die meisten Menschen mit weitreichenden Überlegungen verbunden. Schließlich wird hier eine große Investition getätigt, die oft mit langfristigen Zahlungsverpflichtungen einhergeht. Deshalb ist es ratsam, bei der Kaufabwicklung besondere Vorsicht walten zu lassen und sich schon im Vorfeld genau zu informieren.

Kaufanbot

Der erste Grundstein zur Eigentumswohnung wird mit dem schriftlichen Kaufanbot gelegt. Der Interessent gibt damit zu verstehen, dass er das Objekt zu den vereinbarten Bedingungen kaufen will.

Achtung!

Wenn Sie als Interessent ein Kaufanbot unterschreiben, dann verpflichten Sie sich verbindlich, die Wohnung zu kaufen.

Der Verkäufer dagegen kann sich aus allen erhaltenen Kaufanboten das für ihn vorteilhafteste auswählen. Erst wenn der Verkäufer ein Kaufanbot gegenzeichnet, ist auch er daran gebunden.

Inhalte des Kaufanbots

Im Angebot sind die Hauptpunkte des späteren Kaufvertrags enthalten, wie u.a. Adresse des Objekts, Name des Käufers und Verkäufers sowie der Preis der Eigentumswohnung.
Zusätzlich sollte der Käufer alle mündlichen Zusagen des Verkäufers oder des Immobilienmaklers in das Kaufanbot aufnehmen. Das gilt z.B. für Zusicherungen bezüglich des baulichen Zustands der Wohnung, für in Aussicht gestellte Renovierungsarbeiten, etc.
Bindungsdauer: Damit setzt der Käufer fest, wie lange sein Angebot gültig sein soll. Meist werden zwischen einer und zwei Wochen vereinbart. Wird im Kaufanbot keine Zeitangabe getätigt, so gilt ein „angemessener“ Zeitraum. Dieser beträgt in etwa zwei Wochen.
Lastenfrei: Wenn Sie erklären, eine Wohnung „lastenfrei“ kaufen zu wollen, muss der Verkäufer sicherstellen, dass er die Wohnung frei von Darlehen, Hypotheken oder sonstigen finanziellen Belastungen an den Käufer übergibt.
Bestandsfrei: Die Wohnung steht leer, d.h. sie ist nicht belastet mit Miet- oder Pachtverträgen.
Wie besichtigt: Die Wohnung muss so übergeben werden, wie sie der Käufer bei seiner Besichtigung angetroffen hat. Eine Liste des Inventars sollte Teil des Kaufanbots sein.

Check-List vor Unterzeichnung des Kaufanbots

Wie werden Sie die Wohnung finanzieren? Fragen Sie schon vor dem Wohnungskauf bei Ihrer Bank in welcher Höhe und zu welchen Konditionen Ihnen ein Kredit eingeräumt werden würde.

TIPP

Stellen Sie ein bedingtes Kaufanbot mit einem Finanzierungsvorbehalt. Das bedeutet, dass der Kauf nur dann zustande kommen soll, wenn er sich als finanzierbar erweist, Sie also z.B. den Kredit erhalten.

Beachten Sie die Nebenkosten, welche beim Kauf anfallen: Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent vom Kaufpreis), die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch (1,1 Prozent vom Kaufpreis), Notars- oder Rechtsanwaltskosten für die Kaufvertragserrichtung, Maklerprovision und im Falle eines Hypothekardarlehens die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,2 Prozent.
Nehmen Sie Kontakt zur Hausverwaltung auf und erkundigen Sie sich bezüglich der Höhe der Rücklagen, geplanter Erhaltungsarbeiten und ausstehender Zahlungen anderer Wohnungseigentümer.
Lassen Sie sich die Betriebskostenabrechnung zeigen und wenn möglich die aktuellste Vorausschau.
Einsicht ins Grundbuch nehmen (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnungseigentumsvertrag, etc.). Wird die Wohnung über einen Makler erworben, so ist dieser verpflichtet, das Grundbuch im Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse und etwaigen Belastungen der Wohnung zu prüfen.
Baubehördliche Benützungsbewilligung: Wenn Zweifel an der gegenwärtigen Bewilligung bestehen, so kann sich der Käufer einen rechtsmängelfreien Zustand vom Verkäufer zusichern lassen. Der Verkäufer haftet somit für etwaige illegale Altumbauten.
Planen Sie als Käufer größere Umbauten an dem Objekt, so kann neben der Bewilligung der Baubehörde zusätzlich das Einverständnis aller anderen Wohnungseigentümer benötigt werden.
Von Maklern werden meist vorgedruckte Formulare vorgelegt. Besser ist es, das Angebot selbst zu schreiben oder durch den eigenen Rechtsanwalt formulieren zu lassen.
Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie ein Anbot mit der Bedingung „vorbehaltlich meines Einverständnisses mit allen Punkten der endgültigen Vertragstexte“ legen. Somit behalten Sie noch einen gewissen Verhandlungsspielraum bei der Gestaltung des endgültigen Kaufvertrags.

Schriftlicher Kaufvertrag

Dieser sollte von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet werden. Bestimmt der Verkäufer den Rechtsanwalt, so kann der Käufer den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung noch von einem Rechtsanwalt seines Vertrauens prüfen lassen. Der Käufer hat auf jeden Fall Anspruch darauf, dass seine Bedingungen aus dem Anbot in den Kaufvertrag übernommen werden.

Abwicklung über Treuhandkonto

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, kann der Wohnungskauf weiter abgewickelt werden. Die Zahlung erfolgt in den meisten Fällen über ein Treuhandkonto eines Notars oder Rechtsanwalts. Er nimmt das Geld vom Käufer entgegen und überweist es dem Verkäufer erst dann, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist oder den „Rangordnungsbescheid“ erhalten hat. Nur wer diesen Rangordnungsbescheid vorlegen kann, darf als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.