Ausmalen bei Beendigung des Mietverhältnisses

Oft merkt man es erst dann, wenn die Wohnung wieder leersteht und alle Möbeln ausgeräumt sind: Die Wände und die Malerei wirken nicht mehr besonders frisch. Da und dort zieren "Grauschleier" und dunkle Flecken die Mauern. Kann der Vermieter verlangen, dass man neu ausmalt? Zuerst muss man unterscheiden, ob eine solche Vertragsklausel im Mietvertrag enthalten ist oder nicht:

Mietvertrag ohne Klausel

Gibt es keine vertragliche Vereinbarung, dann ist der Mieter nur dann verpflichtet auszumalen, wenn die Wände und Decken überdurchschnittlich abgenutzt sind. Der Mietzins beinhaltet bereits die normale Abnützung der Wohnung, somit gibt es hier keine Verpflichtung von Seiten des Mieters.

Es braucht aber auch der Vermieter für den neuen Mieter nicht auszumalen, wenn die Wohnung in einem brauchbaren Zustand (normal abgenützt) übergeben wird. Das heißt der neue Mieter muss sich mit einer Malerei zufriedengeben, auch wenn sie schon in die Jahre gekommen ist.

Rechtliche Grauzonen gibt es, sollte der Vormieter Wände und Decken mit einer anderen Farbe als Weiß angestrichen haben. Der OGH hat entschieden, dass es Farben sein müssen, die die Weitervermietung nicht erschweren. Als Faustregel gilt hier: Helle Farben und Pastelltöne sind eher ortsüblich, während kräftige und dunkle Farben nicht als ortsüblich gelten und somit die Weitervermietung erschweren.

Mietvertrag mit Klausel

Mietverträge mit Ausmalvereinbarungen, welche das Ausmalen nur bei überdurchschnittlicher Abnutzung vorschreiben, sind immer zulässig.

Vertragsklauseln, die den Mieter dazu verpflichten, generell neu auszumalen (z.B.: „Der Mietgegenstand... ist in ordnungsgemäßem Zustand, d.h. wie bei Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen.“), sind nur dann zulässig, wenn es sich einerseits um einen privaten Vermieter handelt und dieser andererseits einen individuell (auf das konkrete Mietverhältnis) formulierten Vertrag vorlegt.

Von einem privaten Vermieter spricht man, solange er nicht mehr als vier Objekte vermietet.

Individuell formulierte Verträge lassen dem Mieter noch Spielraum zum Verhandeln und sind weder AGBs noch vervielfältigbare Vertragsmuster.