Welche Mietwohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen

Nicht alle Mietwohnungen werden durch das Mietrechtsgesetz (MRG) erfasst. Das hat in der Praxis oft weitreichende Konsequenzen. So hängt etwa die Höhe des Mietzinses oder der Kündigungsschutz davon ab. Man unterscheidet zwischen Wohnungen, die zur Gänze, zum Teil oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen:

Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes

Zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz fallen Altbauten und geförderte Neubauten. Für beide gilt, dass im Wohnhaus mehr als zwei Mietobjekte vorhanden sein müssen.

Altbau:

Bei einem Altbau muss die Baubewilligung vor dem 1.7.1953 erfolgt sein, bei Häusern mit vermieteten Eigentumswohnungen vor dem 9.5.1945.

Geförderte Neubauten:

Dazu zählen Mietwohnhäuser, die mit einer Förderung errichtet wurden.

Die wichtigsten Mieterrechte im Vollanwendungsbereich sind u.a.:

Kündigungsschutz
Höhe des Mietzinses ist meist gesetzlich begrenzt (außer z.B. bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei geförderten Neubauten, wenn die Förderung schon zurückbezahlt wurde).
gesetzliche Definition der Betriebskosten
die Verteilung der Erhaltungspflichten
Regelungen zu Investitionskostenersatz und Ablösen
Richtlinien zur Kaution
Vorschriften zur Befristung des Mietverhältnisses
Recht auf Betriebskostenüberprüfung
Eintrittsrecht naher Angehöriger

Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes

Dazu gehören:

Neubauten, die ohne öffentliche Wohnbauförderung errichtet wurden, wenn die Baubewilligung nach dem 30.6.1953 erfolgte.
Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, wenn die Baubewilligung nach dem 8.5.1945 erfolgte.
Mietgegenstände in einem Dachbodenausbau oder Aufbau, wenn die Baubewilligung nach dem 31.12.2001 erteilt wurde. Es zählt dazu auch die Vermietung von nicht ausgebauten Dachbodenräumlichkeiten, in denen erst der Mieter eine Wohnung errichtet.
Mietgegenstände, die durch einen Zubau neu geschaffen wurden, wenn die Baubewilligung nach dem 30.9.2006 erteilt wurde.

Im Teilanwendungsbereich gelten nur einige Regelungen des MRG, wie beispielsweise:

Kündigungsschutz
Richtlinien zur Kaution
Vorschriften zur Befristung des Mietverhältnisses
Eintrittsrecht naher Angehöriger im Todesfall des Mieters

Nachteile für den Mieter sind aber z.B.:

keine Mietzinsbegrenzung
Die Begriffe „Mietzins“ oder „Betriebskosten“ sind hier nicht durch das MRG definiert. Daher ist es wichtig, mit dem Vermieter zu klären, was mit dem „Mietzins“ alles abgedeckt ist (mit/ohne Betriebskosten, Mehrwertsteuer, etc).
kein Recht auf Betriebskostenüberprüfung (Man muss aber trotzdem nicht alles akzeptieren, was der Vermieter verrechnet. Wenn ersichtlich ist, dass man zu viel Betriebskosten bezahlt hat, kann man natürlich innerhalb der Verjährungsfrist den Betrag einklagen. Als Vorfrage in einem solchen Prozess muss das Gericht auch die Höhe der Betriebskosten überprüfen.)
keine zwingenden Erhaltungspflichten des Vermieters (Ausnahme: Wärmeversorgungsanlage)

Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz

Folgende Mietverhältnisse fallen nicht unter das Mietrechtsgesetz:

Ein- und Zweifamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. Wurde der Mietvertrag vorher abgeschlossen, so fallen die Wohnungen in den Teilanwendungsbereich des MRG. Ein nachträglicher Dachbodenausbau wird nicht mitgezählt.
Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen
maximal auf 6 Monate befristet vermietete Zweitwohnungen
Ferienwohnungen – unabhängig von der Vertragslaufzeit
Beherbergungsunternehmen
Heime: (Lehrlings-, Senioren-, Schüler- oder Studentenheime)
Wohnungen, die von einer humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden.

Für alle diese Wohnungen gelten nur die allgemeinen Vorschriften des ABGB. Der Mietvertrag sollte daher vorher gründlich geprüft und eventuell nachverhandelt werden.

Was bedeutet die Vollausnahme in der Praxis?

Es gibt keinen Kündigungsschutz, der Vermieter braucht bei einem unbefristeten Mietverhältnis keinen Kündigungsgrund angeben
Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag nicht vorher kündigen, außer es wurde das im Vertrag vereinbart.

Und genauso wie im Teilanwendungsbereich:

Existiert keine Mietzinsbegrenzung
Gelten die Definitionen des MRG für Begriffe wie z.B. „Mietzins“ oder „Betriebskosten“ nicht. Daher ist es wichtig, mit dem Vermieter zu klären, welche Kosten mit dem „Mietzins“ abgedeckt sind (mit/ohne Betriebskosten, Mehrwertsteuer, etc).
Kein Recht auf Betriebskostenüberprüfung (Man muss aber trotzdem nicht alles akzeptieren, was der Vermieter verrechnet. Wenn ersichtlich ist, dass man zu viel Betriebskosten bezahlt hat, kann man natürlich innerhalb der Verjährungsfrist den Betrag einklagen. Als Vorfrage in einem solchen Prozess muss das Gericht auch die Höhe der Betriebskosten überprüfen.)

Einziger Vorteil für den Mieter: Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist, trifft ausschließlich den Vermieter die Erhaltungspflicht für die Wohnung.

Genossenschaftswohnungen

Genossenschaftswohnungen werden durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt, das jedoch oft wieder auf das Mietrechtsgesetz verweist. Genossenschaftswohnungen werden daher in vielen Fällen rechtlich so behandelt wie Mietwohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz fallen. Eine Ausnahme ist die Bildung des Mietzinses – hier gilt das Prinzip der Kostendeckung.