Finanzierungsbeitrag bei Genossenschaftswohnungen

Den Genossenschaften steht es völlig frei festzulegen, ob und wie viel Finanzierungsbeitrag sie verlangen. Von null bis 200.000 Euro kann einem in der Praxis theoretisch alles begegnen. Für eine neue Wohnung in durchschnittlicher bis besserer Größe kann man sich auf ungefähr 15.000 bis 30.000 Euro einstellen, bei Reihenhäusern auf ca. das Doppelte bis Dreifache.

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung ist ein hoher Finanzierungsbeitrag etwas Positives, wenn man ihn sich leisten kann. Je höher der Finanzierungsbeitrag ausfällt, umso niedriger gestaltet sich die monatliche Miete. Den Finanzierungsbeitrag bekommt man aber am Ende des Mietverhältnisses (wenn auch abgewertet) zurück. Die Miete ist hingegen endgültig weg, sobald man sie bezahlt hat.

Ein zweiter Vorteil besteht darin, dass man einen Rechtsanspruch erwirbt, die Wohnung nach 5 Jahren zum Kauf angeboten zu bekommen, wenn das Gebäude ab dem Jahr 2000 errichtet wurde und ein Finanzierungsbeitrag von aktuell mehr als € 72,07 pro m² Wohnfläche bezahlt wurde.

Vorsicht ist hingegen geboten bei neuen Genossenschaftswohnungen, die mit niedrigem Finanzierungsbeitrag und niedriger Miete locken. Diese Wohnungen werden im Regelfall innerhalb weniger Jahre von den monatlichen Kosten her massiv teurer und entpuppen sich langfristig als Fass ohne Boden

Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Genossenschaft binnen 8 Wochen den Finanzierungsbeitrag zurückzahlen, wobei eine Abwertung für die Nutzungsdauer vorgenommen wird. Für Zeiten ab dem Jahr 2000 wird 1 % pro Jahr abgezogen, Zeiten vor 2000 werden um 2 % pro Jahr abgewertet und um die Inflation aufgewertet.

Die Genossenschaft ist verpflichtet, eine nachvollziehbar aufgeschlüsselte Berechnung vorzulegen.

Berechnungsbasis ist immer der Finanzierungsbeitrag, den der Erstbezieher der Wohnung zu leisten hatte, was für alle Nachmieter eine Rolle spielt, da nicht 1 % von ihrem Beitrag abgezogen wird, sondern sie wissen müssen, wie viel der Erstmieter bezahlt hat.

Wenn eingangs davon die Rede war, dass der Finanzierungsbeitrag eine Einmalzahlung ist, so stimmt das nicht ganz. Beim Erstbezug legt die Genossenschaft den Finanzierungsbeitrag nämlich nur auf Basis von geschätzten Baukosten provisorisch fest.

Die tatsächlichen Baukosten werden von der Genossenschaft erst ca. 3-5 Jahre nach Erstbezug endabgerechnet und im Zuge dessen der Finanzierungsbeitrag endgültig festgelegt. Je nach Ergebnis dieser Abrechnung kann das für den Mieter bedeuten, dass er noch etwas nachbezahlen muss oder etwas zurückbekommt.

Grundsätzlich sind Genossenschaften aber in der Lage, die Baukosten vorab recht gut zu schätzen, sodass sich das Ergebnis der Bauendabrechnung regelmäßig nur im dreistelligen Eurobereich bewegt, was angesichts üblicher fünfstelliger Finanzierungsbeiträge eine geringe Abweichung bedeutet.

Gelegentlich werden auch bei Wohnungen gewerblicher Bauträger und vereinzelt sogar bei Gemeindewohnungen Finanzierungsbeiträge verlangt.

Entgegen den Genossenschaften, wo der Gesetzgeber klare Spielregeln geschaffen hat, fehlt es für diese Wohnungen an gesetzlichen Vorgaben, sodass der Mietvertrag regeln muss, wie der Finanzierungsbeitrag zurück bezahlt wird und welche Abwertungen vorgenommen werden dürfen.