Betriebskosten: Zahlen Sie zu viel?

Die Betriebskosten-Abrechnung sorgt immer wieder für Diskussionen zwischen den Mietern und dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Insbesondere, wenn Nachzahlungen notwendig sind. Welche Kosten dürfen nun als Betriebskosten verrechnet werden? 

Bei Wohnungen, die zur Gänze unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen und bei Genossenschaftswohnungen sind die Betriebskosten gesetzlich genau definiert. Andere Ausgaben oder „Sonstiges“ darf der Vermieter in diesen Fällen dann nicht als Betriebskosten verrechnen.

Im Teilanwendungsbereich und bei den Vollausnahmen des MRG gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorgaben. Hier sollte zumindest im Mietvertrag genau vereinbart werden, welche Kosten als Betriebskosten deklariert werden. 

Folgende Kosten gelten lt. Mietrechtsgesetz als Betriebskosten

• Wassergebühren oder die Erhaltung einer nicht öffentlichen Wasserversorgung
  
• Rauchfangkehrung (aber nicht das Schleifen von Kaminen)
  
• Kanalräumung
  
• Müllabfuhr (Entrümpelung nur, wenn der Besitzer des Sperrmülls nicht mehr zuordenbar ist)
  
• Schädlingsbekämpfung
  
• Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses und des Hofes, bzw. Durchgang zu einem  Hinterhaus (Aber nicht die Kosten für Reparaturen von schadhaften elektr. Leitungen)
  
• Versicherungen
  • Feuerversicherung
    
  • gesetzliche Haftpflichtversicherung
  • Versicherung gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden
  • angemessene Versicherung gegen andere Schäden, wie z.B. Glasbruch oder Sturmschäden, wenn die Mehrheit der Hauptmieter (berechnet nach Anzahl der vermieteten Mietgegenstände) zugestimmt haben. 
• Auslagen für die Verwaltung (für Drucksorten, Buchungsgebühren, etc.): Einmal im Kalenderjahr darf der Vermieter für die gesamte Nutzfläche des Hauses den jeweils gültigen Kat. A-Mietzins verrechnen. Dieser Pauschalbetrag wird auf alle Mieter aufgeteilt und in 12 monatlichen Teilbeträgen eingehoben.
  
• angemessene Aufwendung für die Hausbetreuung: Reinhaltung und Wartung der allgemeinen Räume und Flächen des Hauses
  
• anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben (in erster Linie die Grundsteuer), mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen nicht auf die Mieter überwälzt werden dürfen
  
• Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen (z.B. Kaltwasserzähler), die dazu dienen, den Verbrauch einzelner Wohnungen oder Mietgegenstände am Gesamtverbrauch des Hauses zu ermitteln. Voraussetzung: Mindestens zwei Drittel der Mieter sind mit einer solchen Messvorrichtung einverstanden.  

• Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Personenaufzug, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage (soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist), zentrale Waschküche, Grünanlagen, die allen Mietern zur Verfügung stehen, etc. Die Kosten werden nach der Größe der einzelnen Wohnungen oder Mietobjekte (Nutzfläche) aufgeteilt.

Können bei Gemeinschaftseinrichtungen die Energiekosten einzelnen Benützern zugeordnet werden, so dürfen die Kosten in pauschalierter Form (z.B. durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden.

Die Kosten für Gemeinschaftsanlagen müssen getrennt von den laufenden Betriebs- und Erhaltungskosten ausgewiesen werden.

Nicht als Betriebskosten gelten

• Reparatur- und Erhaltungsarbeiten 
• Zusatzversicherungen ohne Zustimmung von 2/3 der Mieter
• Reparaturrücklage bei vermieteten Eigentumswohnungen
• „Sonstiges“  

Betriebskosten-Abrechnung

Als Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten des Hauses wird die Fläche der einzelnen Wohnungen und Mietobjekte herangezogen. Der Vermieter oder die Hausverwaltung muss die Betriebskosten spätestens bis zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abrechnen. Die Abrechnung ist für die Mieter an einer geeigneten Stelle im Haus (z.B. Schwarzes Brett) bekanntzugeben. Die Hauptmieter dürfen in die Belege Einsicht nehmen und auf eigene Kosten Kopien anfertigen lassen – allerdings nur innerhalb eines begrenzten Zeitraumes. Bei Genossenschaftswohnungen binnen 6 Monaten nach der Abrechnung. Bei Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG in der Regel bis zum Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erfolgte (in manchen Fällen auch länger).

Ein etwaiger Überschuss, bzw. ein Fehlbetrag muss beim übernächsten Zinstermin vom Vermieter refundiert, bzw. von den Mietern nachgezahlt werden. Zur Nachzahlung verpflichtet, bzw. für das Guthaben berechtigt, ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung gerade Mieter der Wohnung ist, auch wenn er im Abrechnungszeitraum noch gar nicht oder nur teilweise dort gewohnt hat.

Gerichtliche Überprüfung der Betriebskosten-Abrechnung

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann jeder Mieter die Überprüfung der Betriebskosten beim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Betriebskosten-Abrechnungen können nur innerhalb einer Frist von 3 Jahren bestritten werden. Bei Genossenschaftswohnungen beträgt die Verjährungsfrist ebenfalls 3 Jahre – allerdings nur dann wenn Sie binnen 6 Monaten nach Erhalt der Abrechnung bei der Genossenschaft reklamieren.