Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Für solche Objekte gibt es vergleichsweise wenige gesetzliche Bestimmungen, sodass dem Vertrag großer Gestaltungsspielraum zukommt und dementsprechend wichtig ist es auch, sich intensiv mit seinem Inhalt auseinander zu setzen. Für die Überprüfung gibt es wieder eine einfache Faustregel: Vertragsbestimmungen, bei denen es in irgendeiner Form um Geld geht, sind viel stärker geneigt, grobe Fallen zu enthalten als andere Vertragsklauseln.

So ist z.B. der Punkt, in dem der Mietgegenstand beschrieben wird, ziemlich uninteressant. Nur wenn Sie irgendein Zubehör zur Wohnung mieten (Parkplatz, Kellerabteil, Garten, Mobiliar), sollten Sie darauf achten, dass dieses Zubehör vollständig im Mietvertrag aufgelistet ist, damit Sie später nicht darüber streiten müssen, ob Sie diese Bereiche nutzen dürfen.

Auch bei der Mietdauer müssen Sie nur darauf achten, ob Sie es mit einem befristeten oder unbefristeten Vertrag zu tun haben und ob der Vertrag dem entspricht, was Sie mit dem Vermieter besprochen haben.

Heikler ist bereits der Mietzins. Dieser ist im Teilanwendungsbereich frei vereinbar. Hier ist vor allem zu prüfen, was der genannte Betrag alles beinhaltet, ob es also nur die reine Kaltmiete ist oder eventuell bereits Betriebskosten oder Heizkosten dabei sind.

Bedingt durch die Inflation wird die vereinbarte Miete im Laufe der Jahre weniger wert. Um sich dagegen zu schützen, vereinbaren die Vermieter im Regelfall mit den Mietern Wertsicherungsklauseln, auf Grund derer der Mietzins je nach Entwicklung des Verbraucherpreisindex erhöht werden kann. Hier ist es wichtig darauf zu achten, dass als Startwert für diese Anpassung der Beginn des Mietvertrages festgelegt wird und nicht, wie es in der Praxis immer wieder vorkommt, etwas Älteres.

Der Begriff der Betriebskosten ist im Teilanwendungsbereich nicht gesetzlich definiert. Daher sollten Sie darauf achten, dass der Mietvertrag eine genaue Definition trifft, was alles an Betriebskosten verrechnet wird. Ebenso ist es wichtig zu wissen, ob Sie einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung erhalten werden oder ob die Betriebskosten einfach pauschal im Mietzins inkludiert sind. Bei gemieteten Eigentumswohnungen sollten Sie darauf aufpassen, dass Ihnen der Vermieter die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, die er an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen hat, nicht als Betriebskosten verordnet.

Beiträge zur Instandhaltung sind nämlich im technischen Sinne keine Betriebskosten. Verlangt der Vermieter von Ihnen, diesen Rücklagenanteil zu bezahlen, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass das eine Komponente der Kaltmiete ist und die eigentliche Kaltmiete im Mietvertrag entsprechend niedriger angesetzt werden sollte.

Ziemlich frei verteilen kann der Vertrag auch die Erhaltungspflichten für das Mietobjekt. Hier sollte man als Mieter aufpassen, dass man nicht zu üppige Verpflichtungen übernimmt bzw. dass bei der Übernahme von weitläufigen Erhaltungspflichten im Gegenzug der Mietzins entsprechend niedrig angesetzt wird.

Ein weiterer heikler Bereich ist die Frage, wie weit der Mieter im Falle seines Auszuges Ablösen für Investitionen bekommt, die er in der Wohnung tätigt. Häufig werden Ablösen im Mietvertrag generell ausgeschlossen. Für den Mieter bedeutet das, dass er tunlichst nur das Notwendigste in die Wohnung investieren sollte.

Weitere wichtige Punkte sind die Höhe der Kaution und die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Wohnung im aufrechten Mietverhältnis betreten darf. Für beides gilt: Je weniger, umso besser.

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