Neue Regeln für Mieterhöhungen: Was jetzt gilt

Welche Gesetze sind neu?

Mit 1. Jänner 2026 ist ein ganzes mietrechtliches Gesetzespaket in Kraft getreten. Kernstücke sind

• das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und
• das Zivilrechtliche Indexierungsanpassungsgesetz (ZIAG).

Beide Gesetze bringen spürbare Änderungen für neue und viele bestehende Mietverhältnisse – vor allem bei Mietzinserhöhungen und Wertsicherung.

Betrifft mich das?

Die neuen Regelungen betreffen Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise gilt. Dazu zählen in der Regel Wohnungen in Mehrparteienhäusern. Ob Ihre Wohnung voll oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fällt, können Sie hier nachlesen.

Achtung

Was regelt das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz?

Zentrales Element des 5. MILG ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es gilt für Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes. Künftig darf die Miete hier nur noch einmal pro Jahr, und zwar jeweils zum 1. April, erhöht werden. Steigt die Inflation laut Verbraucherpreisindex (VPI 2020) über drei Prozent, darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden.

Gibt es fixe Obergrenzen?

Ja, und zwar für preisgeschützte Wohnungen, also für Wohnungen mit gesetzlich begrenztem Mietzins (z. B. Richtwert- oder Kategorie-Mietzins) in der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes.

• maximal plus 1 Prozent zum 1. April 2026,
• maximal plus 2 Prozent zum 1. April 2027.

Auch die gesetzliche Anpassung von Richtwerten und Kategoriebeträgen folgt künftig dieser Logik. Ab 2028 gilt dauerhaft: Inflationsanteile über drei Prozent dürfen nur noch zur Hälfte als Mieterhöhung weitergegeben werden.

Praxis-Beispiel

Lebt jemand in einer Wohnung, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt (etwa eine Altbauwohnung), und beträgt die durchschnittliche Inflation fünf Prozent, darf die Miete nicht um die vollen fünf Prozent steigen. Erhöht werden darf nur um drei Prozent plus die Hälfte der darüberliegenden 2 Prozentpunkte. Das ergibt eine erlaubte Erhöhung um 4 Prozent (3 +1) statt 5.

Ist diese Wohnung zusätzlich preisgeschützt, gelten fixe Obergrenzen: Zum 1. April 2026 ist maximal eine Erhöhung von insgesamt maximal einem Prozent erlaubt, zum 1. April 2027 maximal zwei Prozent.

Für preisgeschützte Wohnungen gilt:

• Monatliche Miete bisher: 800 Euro
• 2026 darf nur um 1 Prozent erhöht werden: plus 8 Euro
• Neue monatliche Miete: 808 Euro

Was ändert sich bei befristeten Mietverträgen?

Ebenfalls neu: Bei Wohnungsmietverträgen, für die das Mietrechtsgesetz voll oder teilweise gilt, verlängert sich die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre. Auch eine stillschweigende Verlängerung eines befristeten Vertrags muss künftig mindestens fünf Jahre betragen.

info

Ausnahme bei der Befristung

Eine wichtige Ausnahme gibt es allerdings: Ist der Vermieter oder die Vermieterin eine Privatperson und kein:e Unternehmer:in im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes, bleiben die drei Jahre Mindestbefristung auch zukünftig zulässig. Gerade in der Praxis ist daher entscheidend, wer vermietet. Allerdings ist es für Mieter:innen oft schwer erkennbar, ob diese Ausnahme greift.

Neues Gesetz für Wertsicherungsklauseln

Auch bei der Wertsicherung hat der Gesetzgeber nun versucht, rechtliche Klarheit zu schaffen. Viele Mietverträge enthalten sogenannte Wertsicherungsklauseln. Sie sollen ermöglichen, dass die Miete an die Inflation angepasst wird. In den vergangenen Jahren war jedoch oft unklar, ob solche Klauseln überhaupt wirksam sind. Hintergrund war eine rechtliche Unsicherheit: In manchen Fällen konnten Mieter:innen argumentieren, dass eine Wertsicherung unzulässig ist – etwa, weil sie theoretisch schon kurz nach Vertragsabschluss zu einer Erhöhung hätte führen können. Das führte zu großer Verunsicherung auf beiden Seiten, da es davor anderslautende höchstgerichtliche Entscheidungen gegeben hatte.

Mit dem Zivilrechtlichen Indexierungsanpassungsgesetz (ZIAG), das mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber hier nachgeschärft. Das Gesetz schafft nun in diesem konkreten Punkt Rechtssicherheit. Durch das neue Gesetz wird unter anderem klargestellt, dass eine Wertsicherungsklausel nicht allein deshalb unwirksam ist, weil theoretisch innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss eine Anpassung möglich wäre – sofern es sich um ein längerfristiges Vertragsverhältnis handelt. Eine pauschale „Reparatur“ alter Verträge gibt es dadurch aber nicht.

Noch offene Fragen

Die neuen Gesetze sind erst seit 1. Jänner 2026 in Kraft und Veränderungen brauchen Zeit. Wie sie in der Praxis angewendet werden, zeigt sich erst nach und nach. Viele Fragen – etwa zur Auslegung einzelner Vertragsklauseln oder zu möglichen Gestaltungsspielräumen – werden erst durch konkrete Fälle und gerichtliche Entscheidungen geklärt werden. Deshalb lässt sich derzeit nicht jede Mietzinserhöhung eindeutig beurteilen.