Fristlose Beendigung eines Mietverhältnisses

Mietverträge können auf verschiedene Arten beendet werden. Die Kündigung kann von einer der beiden Seiten unter Einhaltung der Kündigungsfrist erfolgen oder man einigt sich auf eine  einvernehmliche Auflösung. Befristete Mietverträge enden auch einfach durch Zeitablauf. Bei besonders gravierenden Problemen lässt der Gesetzgeber auch eine Beendigung mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Frist zu. Die hierfür in Frage kommenden Gründe hat der Gesetzgeber wie folgt geregelt.

Fristlose Beendigung durch den Mieter

Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn das Mietobjekt unbrauchbar oder gesundheitsschädlich ist.

Die Unbrauchbarkeit muss dauerhaft sein. Mängel, die sich in absehbarer Zeit beheben lassen, berechtigen nicht zur fristlosen Beendigung. Der zu Grunde liegende Mangel kann aber sowohl faktischer als auch rechtlicher Natur sein. Das bis auf die Grundmauern abgebrannte und abbruchreife Haus ist somit genauso ein Grund zur fristlosen Auflösung wie eine grundsätzlich brauchbare, aber illegal auf Grünland errichtete Wohnung. In letzterem Fall sollte man sich aber vor Erklärung der fristlosen Beendigung bei der Gemeinde rückversichern, dass das Grundstück nicht in absehbarer Zeit umgewidmet und der Bau nachträglich genehmigt wird.

Nicht alles, was ungesund ist, berechtigt bereits zu einer fristlosen Beendigung sondern nur massive Beeinträchtigungen, bei denen eine Gesundheitsschädigung zu befürchten ist, wenn man die Kündigungsfrist einhält. Somit berechtigt nicht jeder kleine Schimmelfleck sondern nur ein sehr starker Schimmelbefall in der Wohnung zur fristlosen Beendigung. Und das auch nur dann, wenn der Schimmel nicht schnell beseitigt werden kann bzw. der Vermieter die Beseitigung verweigert.

Gesundheitsschädlich ist auf jeden Fall alles, was lebensgefährlich ist (z.B. undichte Gasleitungen oder eine elektrische Anlage ohne Erdung). Solche Mängel sind aber im Regelfall behebbar, sodass auch hier die fristlose Beendigung wieder nur in Betracht kommt, wenn der Vermieter die Reparatur verweigert.

Fristlose Beendigung durch den Vermieter

Auf Seiten des Vermieters bestehen die Gründe für die fristlose Beendigung im erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes, im qualifizierten Mietzinsrückstand und bei  Abbruchreife eines Gebäudes.

Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt dann vor, wenn der Mieter ein Verhalten setzt, bei dem zu befürchten ist, dass der Mietgegenstand davon massiven Schaden nehmen kann. Das ist z. B. dann der Fall, wenn der Mieter in seiner Wohnung Sprengstoff einlagert, wenn der Mieter sich anschickt, eine tragende Wand zu entfernen oder wenn er in einer kleinen Wohnung massenhaft Haustiere hält.

Qualifiziert ist ein Mietzinsrückstand dann, wenn die überfällige Miete vom Vermieter eingemahnt wird und bei Fälligkeit des nächsten Mietzinses vom Mieter noch immer nicht vollständig beglichen wurde.

Die Abbruchreife ist nur bei Mietobjekten ein Grund zur fristlosen Beendigung, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Das sind in erster Linie die Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei allen Objekten, die dem MRG auch nur teilweise unterliegen, ist die Abbruchreife nur ein Kündigungsgrund.