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Therme kaputt - wer zahlt?

Mit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle müssen seit 1. Jänner 2015 die Kosten für die Reparatur oder den Austausch einer Wärmeversorgungsanlage (meist Therme oder Boiler) vom Vermieter übernommen werden. Die laufende Wartung, wie Reinigung oder Abgasmessung, haben die MieterInnen weiterhin selbst zu bezahlen.

Wer ist davon betroffen?

Die Novelle betrifft alle Wohnungen im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). D.h. die neue Regelung gilt für Altbau- und Neubauwohnungen sowie für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen.

Bei Wohnungen im Teilanwendungsbereich ist auch dann der Vermieter zur Gänze für die Erhaltung der Therme oder des Boilers verantwortlich, falls im Mietvertrag bisher etwas anderes vereinbart wurde. Diese vertragliche Vereinbarung ist dann ungültig.

Die neue Regelung gilt auch für schon bereits bestehende Mietverträge. Eine Rückwirkung der Bestimmung wird allerdings ausgeschlossen. Hat der Mieter in der Vergangenheit eine Therme reparieren oder austauschen lassen, so kann er nicht jetzt nachträglich den Betrag vom Vermieter einfordern.

Was ist dabei zu beachten?

Verpflichtet zur Zahlung ist der Vermieter nur dann, wenn die Therme oder der Boiler schon mitvermietet wurde. Lässt ein Mieter eine Therme auf eigenen Wunsch einbauen, ist er nach wie vor selbst für die Reparatur oder den Austausch der Therme verantwortlich.

Regelmäßige Wartung ist Pflicht

Der Mieter ist wie bisher zur Wartung der Therme verpflichtet. Kommt ein Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann sich der Vermieter weigern, die gesamten Kosten der Reparatur zu übernehmen. Er muss jedoch beweisen, dass die fehlende Wartung den Defekt verursacht hat.  Selbst wenn das der Fall ist, haftet der Mieter aber nur für das dadurch entstandene Schadensausmaß.

Ein Beispiel dazu: Angenommen eine Therme hält durchschnittlich 20 Jahre. Durch fehlende Wartung des Mieters geht sie nun schon nach 10 Jahren kaputt. Der Schaden besteht somit in der Halbierung der Lebensdauer, sodass der Mieter 50% der Kosten für die neue Therme selbst tragen muss.

Welche Ausnahmen gibt es?

Ausgenommen von den neuen Bestimmungen sind nur die Vollausnahmen des MRG. Dazu zählen u.a. Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Dachbodenausbau wird nicht mitgerechnet), falls der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde oder Dienstwohnungen und Ferienwohnungen.

Kann der Vermieter deswegen mehr Miete verlangen?

Im Altbau ist das gesetzlich ausgeschlossen. Bei Genossenschaftswohnungen kann es nur dann zu einer Erhöhung kommen, wenn die Genossenschaft bisher ihren gesetzlichen Spielraum beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nicht ausgeschöpft hat. Im frei finanzierten Neubau wäre eine Erhöhung denkbar, allerdings nur bei Neuvermietungen. In laufende Verträge kann der Vermieter nicht einseitig eingreifen.

Dem Vermieter ist es dagegen nicht mehr erlaubt, einen Mietzins-Zuschlag zu verrechnen, den er vor der Wohnrechtsnovelle mit seiner freiwilligen Verpflichtung zur Erhaltung der Therme begründet hatte.

Wie soll sich ein Mieter verhalten, wenn bei der Thermenwartung ein Schaden an der Therme offensichtlich wird?

Man sollte das Service ganz normal (erst mal ohne Reparatur) beenden und sich vom Servicemann eine schriftliche Bestätigung über den von ihm festgestellten Schaden geben lassen. Dann sollte man den Vermieter/die Hausverwaltung schriftlich vom Schaden informieren und die zeitnahe (in angemessener Frist) Behebung des Thermenschadens verlangen. 

TIPP

Grundsätzlich ist es ratsam, das Service außerhalb der Heizperiode durchzuführen, damit Sie nicht unter Druck kommen, wenn Reparaturbedarf entsteht.

Was macht man, wenn der Vermieter nicht entsprechend reagiert?
 

  • Entweder Sie klagen die Reparaturmaßnahme am Bezirksgericht ein
  • oder Sie lassen die Therme vorerst auf eigene Rechnung reparieren.

Um die im letzteren Falle entstandenen Kosten vom Vermieter ersetzt zu bekommen, können Sie

  • diese mit dem Mietzins gegenrechnen
  • oder die Kosten beim Bezirksgericht einklagen. 

Klagen ist nur dann empfehlenswert, wenn es im Mietvertrag ein Aufrechnungsverbot gibt und der Vermieter den einbehaltenen Mietzins einmahnt oder wenn die Kosten so hoch sind, dass es mit der Gegenrechnung sehr lange dauern würde, bis die Kosten wieder hereingespielt sind.

  • Bei Mietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen oder bei Genossenschaftswohnungen, haben Mieter zusätzlich auch die Möglichkeit, eine Schlichtungsstelle zu kontaktieren, um den Vermieter zur Reparatur zu bewegen. Wer in einer Gemeinde wohnt, in der es keine Schlichtungsstelle gibt, muss sich, wie oben erwähnt, ans Bezirksgericht wenden.

  • Bei Mietverträgen, die zu den Vollausnahmen des MRG zählen, kann frei vereinbart werden, wer die Kosten übernimmt.

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Schlagworte: Therme
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