In allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung darf die Hausverwaltung alleine entscheiden. Sie kann selbstverständlich auch in diesen Belangen die Wohnungseigentümer abstimmen lassen, muss es aber nicht.

Von Gesetzes wegen ist sie jedoch verpflichtet, für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten, mindestens drei Angebote einzuholen.

Wohnungseigentümer haben das Recht eine Weisung zu erteilen

Die ordentliche Verwaltung ist für die Organisation von Erhaltungsarbeiten und größeren Sanierungsarbeiten zuständig. Der Austausch sämtlicher Fenster sowie die Anbringung eines Vollwärmeschutzes können trotz hohen Kostenaufwandes Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sein. Für all diese Arbeiten braucht der Hausverwalter keine Genehmigung der Wohnungseigentümer.
Die Wohnungseigentümer können sich gegen bevorstehende Arbeiten mit Hilfe einer Weisung widerrufen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann der Hausverwaltung eine Weisung erteilen, die bindend ist (es sei denn sie wäre gesetzwidrig, dann wäre die HV nicht daran gebunden).

Sanierungen

Sanierungen fallen dann in den Bereich der außerordentlichen Verwaltung, wenn sie mit extrem hohen Kosten verbunden sind und besondere Finanzierungsprobleme zu erwarten sind. In diesen Fällen benötigt die Hausverwaltung zur Durchführung der Arbeiten einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Dieser Beschluss kann von einem überstimmten Eigentümer gerichtlich angefochten werden.